Si vous investissez dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sachez que ces actifs se déclinent en trois principales grandes familles : les fiscales, celles dites de rendement et les SCPI de plus-value. Ces dernières sont aussi appelées SCPI de valorisation et elles se distinguent des deux premières du fait qu’elles ne distribuent pas de dividendes. Dans cet article, nous nous focaliserons plutôt sur ces SCPI de plus-value : les avantages, ce qu’elles rapportent, les niveaux de risque par rapport à leur souscription, etc.
Rappel sur le fonctionnement d’une SCPI
Avant d’aborder le vif du sujet, rappelons les bases sur lesquelles fonctionne une SCPI. Un parc immobilier est constitué par un exploitant chargé de cibler les immeubles les plus porteurs (typologie, emplacement, types de locataire). Il procède à une levée de fonds auprès du grand public pour financer ladite acquisition et ce, via les parts de SCPI dont le prix du ticket d’entrée est de quelques centaines d’euros. Ce qui permet d’encaisser des loyers sur la base du montant de l’investissement réalisé par chaque souscripteur de parts. Vous pouvez vous rendre sur un site spécialisé pour collecter les informations complètes : https://www.scpi-8.com/
Quid des SCPI de plus-value ?
La majorité des immeubles des SCPI est destinée à la mise en location, sauf ceux des SCPI de plus-value. C’est pourquoi, l’investisseur ne perçoit pas de dividendes dans le cas de la souscription à ces dernières, mais plutôt des gains issus de la revente des immeubles.
Les immeubles achetés à prix décotés
Ces SCPI achètent des immeubles décotés qui sont destinés à la revalorisation. En d’autres termes, l’acquisition est focalisée sur des immeubles à prix bas sur le marché. Des travaux de rénovation sont réalisés, par exemple aussi bien en termes d’aménagement et de confort qu’en matière de performances énergétiques (conformité avec les nouvelles normes environnementales entre autres). Ce qui va générer la revalorisation du bien au moment de la revente.
Le choix de l’emplacement est également déterminant, en particulier au niveau du potentiel de développement urbain et de l’attractivité par rapport aux locataires cibles. L’évaluation de la nouvelle valeur de l’immeuble est réalisée par des experts spécialisés, sur la base de plusieurs critères : la valeur foncière, la valeur vénale, la valeur par rapport au prix pratiqué sur le marché, etc.
L’achat en nue-propriété
Acheter des immeubles en nue-propriété permet de générer de la plus-value. Rappelons que la nue-propriété constitue une partie de la pleine propriété, combinée à l’usufruit. Ces deux droits de la propriété sont dissociés lors de la mise en place du démembrement. C’est-à-dire que deux associés se partagent la pleine propriété : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ce dernier ne jouit alors que des murs du bien, et en cas de mise en location, il n’en perçoit pas non plus les loyers, qui reviennent plutôt à l’usufruitier. Le démembrement étant temporaire – soit mis en place pendant une période fixée par les deux parties, soit en viager – le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété au moment du remembrement. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là qu’il dispose librement du bien.
Dans le cas des SCPI, une fois que la pleine propriété est reconstituée, l’immeuble est revendu et ce, en générant de la plus-value. En effet, le prix d’achat a été celui correspondant à la nue-propriété tandis que le prix de vente est celui de la pleine propriété. À noter toutefois que la durée du démembrement peut prendre plusieurs années, allant de 10 à 20 ans. La souscription des parts de la SCPI de plus-value dans ce cas est réservée aux investisseurs qui n’ont pas pour objectif de profiter de loyers immédiats.
