Les investisseurs pourront désormais consulter les nouveaux indicateurs mis en place par l’ASPIM avant d’investir et afin de gérer des informations plus cohérentes en vue d’un meilleur comparatif. Ces derniers concernent les rendements, les frais et le taux d’occupation financier entre autres et qui s’appliquent à compter du 1er janvier 2022.
Le taux de distribution et le rendement global immobilier
Le taux de distribution sur valeur de marché ou TDM disparaît et fait place au taux de distribution. Le calcul diffère selon le type de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable. Il fait intervenir le prix de la souscription ou le prix de la part acquéreur moyen, pour l’année N ou l’année N-1, selon toujours la catégorie de la SCPI comme mentionné ci-dessus. Il continue à être exprimé en pourcentage.
Le rendement global immobilier quant à lui, est un nouvel indicateur en vigueur. C’est la somme du taux de distribution de l’année N qui est prise en compte. À cela s’ajoute la variation de la valeur de réalisation par part pour l’année précédente et celle en cours.
Les frais
Tous les frais seront uniformisés, mais dont le choix du taux est à la discrétion de la société de gestion. Notons en effet que c’est l’investisseur qui devra les supporter et qu’ils doivent ainsi être présentés de manière claire et détaillée afin de permettre la comparaison entre les SCPI. Ces frais peuvent en effet impacter sur le rendement net de l’investissement, d’où l’importance de bien les analyser.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF, lui aussi, subit quelques changements en ce qui concerne le mode de calcul. Le montant total des loyers ainsi que d’autres indicateurs seront divisés par le montant des loyers facturables. Ces autres indicateurs sont les valeurs locatives du marché et les indemnités d’occupation facturés.
Les autres indicateurs inchangés
Les autres indicateurs déjà utilisés pour mesurer les performances d’une SCPI demeurent inchangés. Ce sont par exemple le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE). Idem en ce qui concerne la capitalisation qui traduit la taille de la SCPI ; et plus cet indicateur est élevé, plus la mutualisation des risques locatifs est amoindrie.
Autres points à tenir en compte avant d’investir
L’objectif principal relatif à la souscription à une SCPI est, bien entendu, la perception de revenus locatifs. L’investisseur pourra donc s’intéresser aux dividendes qu’elle distribue. Ces derniers cependant ne traduisent pas les performances de l’actif puisqu’une partie des loyers peut avoir été transféréé dans les RAN et les PGE, c’est-à-dire les réserves destinées à affronter les périodes difficiles.
Par ailleurs, acheter une SCPI, c’est aussi songer au moment de la revente éventuelle. Toutes les précautions doivent donc être prises au moment même de l’acquisition afin d’éviter une trop importante illiquidité. Quelques paramètres entrent ainsi en compte, tels que le type de la SCPI, à capital variable ou fixe. Les conditions de revente sur le marché secondaire en seront fonction, de même que la liberté ou non d’en fixer le prix de cession.
Enfin, une SCPI c’est avant tout la société de gestion qui est aux commandes. Un comparatif à ce niveau est également recommandé avant de sélectionner l’actif qui fera partie de votre portefeuille. L’expérience devient relativement indifférente dans le choix de la société de gestion, dans la mesure où de plus en plus d’exploitants rajeunissent tout en offrant pourtant les meilleurs rendements quant à leurs SCPI respectives. C’est plutôt la stratégie d’acquisition et d’exploitation qui prime, celle-ci pourra être opportuniste ou privilégiera plutôt la limitation des risques.
